Quando una banca concede un mutuo per l’acquisto della casa, viene richiesta al mutuatario l’iscrizione contestuale dell’ipoteca sulla casa stessa. L’ipoteca è una garanzia reale (cioè sul bene) che la banca richiede per tutelarsi dal rischio che il cliente non paghi le rate del mutuo. Chiaramente si deve trattare di una impossibilità permanente, perchè oggi esistono mutui che permettono anche di saltare la rata, oppure ridurla.
L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico tramite il notaio, e viene registrata nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio in cui è ubicato l’immobile. Ha un costo che deve aggiungersi a quello dell’istruttoria aperta con la banca per la pratica del mutuo. Si chiama ipoteca volontaria in quanto è l’acquirente stesso che ne fa richiesta per il rilascio del prestito da parte della banca. L’ipoteca viene iscritta sullo stesso immobile oggetto del mutuo per un valore superiore al finanziamento stesso (dal 150% al 300%), in modo da coprire non solo il mutuo erogato, ma anche gli interessi previsti, gli eventuali interessi di mora in caso di ritardo o mancato pagamento delle rate, i costi sostenuti (fisco, notaio, indagini sulla solvibilità, ecc.), le spese di giudizio per recuperare quanto dovuto in caso di morosità e le polizze di assicurazione previste.
I
n genere la banca fa un’ipoteca di primo grado. Questo significa che, in caso di vendita forzata dell’immobile, la banca avrà diritto di prelazione su ogni altro creditore perchè appunto ha il “primo diritto” tra tutti.
L’ipoteca ha il diritto di sequela, cioè segue il bene su cui grava anche quando esso cambia proprietario.
L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione.
La banca concede il mutuo casa e accetta la garanzia ipotecaria solo se l’immobile rispetta precise caratteristiche, che si possono riassumere principalmente in 2 punti
– La categoria catastale. Nel caso dei mutui a privati è richiesto che l’immobile in garanzia sia un’abitazione di nome e di fatto. Di nome nel senso che deve risultare accatastata. La categoria attribuita presso il catasto, dovrà essere la “A”, quella prevista per le abitazioni. Di fatto perchè l’immobile dovrà essere utilizzabile come abitazione.
– La commerciabilità. L’immobile deve essere commerciabile, deve cioè essere ubicato in zona interessante e potersi piazzare facilmente sul mercato.
Molto interessante.
