Il prezzo di un immobile varia a seconda di numerosi fattori. Essi comprendono l’ubicazione e la città in cui si trova, la metratura, lo stato di ristrutturazione, la tipologia di stabile, la presenza o meno di ascensore, la vista panoramica e il numero di arie.
Per stimare il valore di un immobile ci si può rivolgere ad un perito, che produrrà una perizia di stima dell’immobile, oppure si possono vedere i prezzi proposti dalle agenzie immobiliari per gli immobili situati nella stessa zona, con caratteristiche simili.
I fattori che regolano il prezzo di un immobile sono i seguenti
Metratura. Più l’appartamento è ampio, più elevato è il costo.
Numero di locali. E’ un parametro strettamente legato alla metratura.
Bagno con aspirazione forzata (bagno cieco) o con finestra. Il bagno cieco svaluta l’immobile.
Contesto e città in cui si trova l’appartamento. Alcune città sono più care rispetto ad altre. Inoltre gli appartamenti ubicati in zone comode ai servizi e in zone residenziali signorili sono più costosi .
Età dello stabile. Gli appartamenti situati in stabili recenti hanno un prezzo più alto, soprattutto se i materiali utilizzati sono di pregio.
Tipologia di stabile (piccola palazzina o palazzo grande). Se l’immobile è ubicato in uno stabile di recente costruzione, costa di più.
Tipologia di riscaldamento (autonomo o centralizzato). Il riscaldamento autonomo permette una gestione personalizzata e un risparmio delle spese.
Stato di ristrutturazione (originale, parzialmente ristrutturato, completamente ristrutturato). Un alloggio ristrutturato vale mediamente il 20-30% in più di uno originale.
Il numero di arie. Appartamenti a due o tre arie sono privilegiati rispetto a quelli ad un’aria a mezza o ad un’aria sola.
Il piano dell’appartamento e la presenza di ascensore. Se lo stabile non ha l’ascensore, dal terzo piano in su il prezzo diminuisce. Se l’ascensore iè presente, i piani alti costano di più perché offrono delle visuali più panoramiche.
Zona in cui è situato lo stabile. Se l’immobile è situato in una zona ad alto traffico e rumorosa viene svalutato, se al contrario risiede in una zona tranquilla e signorile costa di più.
Presenza o meno di aree verdi, come orti o giardini. Essi fanno aumentare il prezzo.
Come stimare il reale prezzo di mercato di un immobile
Per farsi un’idea di quanto può costare un immobile, basta consultare i cataloghi delle agenzie immobiliari oppure si possono usare i siti di ricerca case per trovare appartamenti con caratteristiche simili già valutati da personale esperto. Basta impostare i filtri presenti in questi siti (ad esempio indicando il numero di locali, la metratura, lo stato di ristrutturazione, ecc) e vedere i risultati della ricerca con i relativi prezzi medi. Il prezzo di mercato reale sarà circa un 5-10% in meno di quello calcolato dai siti perché bisogna tenere conto del margine di trattabilità dei prezzi.
I prezzi dichiarati dalle agenzie immobiliari sono affidabili?
Alcuni diffidano delle agenzie immobiliari perché si sente spesso dire che gonfiano i prezzi delle case e quindi i valori riscontrabili in rete o sui cataloghi non sono affidabili. Personalmente, i maggiori “gonfiaggi” io li ho visti da parte dei privati.
Un agente immobiliare ha interesse a vendere la casa per incassare la provvigione e sa benissimo che è difficilissimo vendere una casa ad un prezzo irragionevole. Se facesse questo, le persone andrebbero a comprare gli immobili da un’altra agenzia o direttamente dai privati.
Per un agente, è sicuramente più vantaggioso mediare le trattative di 15 appartamenti e incassare 50.000 euro di provvigioni, piuttosto che mediare la trattativa di 8 appartamenti e incassare 40.000 euro di provvigioni. Le stesse agenzie, infatti, puntano a massimizzare il loro profitto e sanno benissimo che alzando troppo i prezzi, le persone preferirebbero poi rivolgersi ai privati oppure ad altre agenzie, che abbasserebbero a loro volta il prezzo degli immobili in vendita per aggiudicarsi il mercato.
Quando ho cercato casa, alcuni privati mi hanno chiesto delle cifre assurde, anche fino al 100% in più (si, avete letto bene, oltre il doppio del prezzo di mercato). Alcuni per semplice ignoranza, ma altri erano coscienti dell’assurdità della loro richiesta sperando che qualcuno abbocchi.
Di solito chi gonfia a dismisura il prezzo richiesto per il proprio immobile è una persona che non ha fretta di vendere la propria casa ed evita di incaricare un’agenzia proprio per tentare il colpo grosso sperando di trovare il pollo.
Ad esempio ho saputo di un privato che vendeva la propria casa di circa 70 mq, tre locali, fuori città, completamente da ristrutturare a 290.000 euro. Case simili, ubicate anche in zone migliori e comunque vicine, in stabili analoghi, avevano dei prezzi intorno ai 140.000-150.000 euro ed erano state messe in vendita tramite agenzia. Solo un folle può accettare un prezzo simile.
In questi casi la mancata vendita dell’immobile si traduce poi in un incarico assegnato ad un’agenzia immobiliare ad un prezzo di vendita molto minore di quello originariamente richiesto dal suo proprietario.
Quindi prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto o compromesso è bene informarsi sempre del valore di mercato reale dell’immobile che si vuole comprare.
Chi vuole comprare casa dovrebbe prima informarsi sui reali prezzi degli immobili sulla base delle valutazioni degli agenti immobiliari in una specifica zona, che comunque sono professionisti qualificati e poi eventualmente, per avere maggiore sicurezza, può richiedere una valutazione economica da un perito.
Infine può anche richiedere una valutazione a domicilio da un agente senza alcun impegno. Quasi tutte le agenzie immobiliari effettuano perizie gratuite sulla valutazione del proprio immobile, nella speranza che il cliente si rivolga a loro in futuro, nel caso voglia rivendere l’immobile.
Per evitare fregature è fortemente raccomandato stimare con precisione il prezzo di mercato dell’immobile che si vuole acquistare o vendere in modo da concordare una cifra giusta e ragionevole in caso di compravendita.
