Vediamo quali sono i costi (sommersi e non) per l’acquisto di una casa attraverso un mutuo. L’elenco è lungo e articolato.
Costi che si sostengono nel momento dell’acquisto: si inizia dalle imposte (10% seconda casa), ipoteca (media 2%). Se desidero poi affittare l’immobile dovrò pagare il 2% del canone annuo. Ci sono poi da aggiungere i costi dell’agenzia immobiliare (tra il 2 e il 4%) e gli oneri notarili (che variano da 2.480 a 3800 euro + IVA, più tassa di archivio e bolli).
Costi successivi all’acquisto: IMU (sulle seconde case che varia a seconda del comune), eventuale IRPEF (che dipende dal reddito complessivo), costi di mantenimento dell’immobile (spesi di amministrazione ordinarie e straordinarie, eventuali spese di assicurazione). Inoltre bisogna aggiungere tutti i costi derivanti dal degrado degli immobili. Quindi costi per ristrutturazioni e manutenzione.
Bisogna poi considerare i rischi che non sono pochi.
Il primo è il potenziale rischio mercato (quello che stiamo vivendo adesso). cioè di comprare a prezzi troppo alti.
Poi ci sono i rischi legati alla qualità del bene (terremoti, incendi, alluvioni, ecc), i rischi di vicinato e quartiere (quanti si sono visti cambiare il contesto intorno al loro appartamento), nuove politiche legate al territorio (es: nuovo condominio che oscura la vista, modifiche alla viabilità, ecc.). Rischi legati a modifiche del catasto o nuovi leggi che reintroducono costi di varia natura. Rischi locativi con tutti i problemi legati alla discesa degli affitti oppure, peggio ancora, a un inquilino moroso (solo avviare una procedura di sfratto costa tra i 1500 e i 3000 €) e quindi alla possibilità di rientrare in possesso dell’appartamento (solo in Lombardia oltre un terzo delle domande di sfratto sono state eseguite con l’ausilio di un ufficiale giudiziario). Per continuare poi con i rischi legati alla difficoltà di liquidare l’investimento (vendere bene quando servono i soldi). Molti si dimenticano spesso questo aspetto che invece è fondamentale.
Occorre quindi valutare molto bene l’acquisto di un immobile e verificare nel dettaglio tutti i costi e i rischi a esso connessi.
Il calo del valore degli immobili non è infatti facilmente percepibile a differenza delle perdite in borsa che sono immediatamente visibili. C’è poi da aggiungere l’aspetto psicologico legato al fatto che normalmente non è facile vendere un appartamento in perdita prendendo meno soldi di quanti si è pagato. In questi casi si provano prima tutte le strade alternative peggiorando certe volte la situazione. E allora cosa fare? Dipende da tanti fattori ma sicuramente, se non servono i soldi nel breve periodo e si ragiona in un’ottica di medio-lungo come capita quasi sempre quando si pensa di acquistare una casa, il mercato azionario può offrire interessantissime opportunità.
