Con questa semplice guida spiegherò come compilare un modello F23, reperibile sia su internet che in qualsiasi banca o posta, per il pagamento dell’imposta di registro per la presentazione di un contratto di locazione di immobile adibito ad usa abitazione.

Per prima cosa bisogna procurarsi un documento di identità sia del proprietario dell’immobile che dell’inquilino con i dati anagrafici e il codice fiscale di entrambi. Poi si prende il modello F23 che abbiamo preso o in banca o in posta o scaricato da internet e si procede alla compilazione dello stesso.

Come Procedere al versamento annuale dell’imposta sulle locazioni
Nella prima parte da compilare Dati Anagrafici metteremo nella parte sopra i dati del proprietario, quindi: nome, cognome, data di nascita, sesso, comune di nascita, provincia e codice fiscale, nella parte sotto la stessa cosa ma con i dati dell’inquilino. Nella seconda parte: dati del versamento metteremo: il codice ufficio o ente che si può trovare sul sito a seconda dell’Agenzia delle Entrate di dove si presenterà il contratto.

Poi abbiamo la causale che per la registrazione di un contratto di locazione è RP, poi negli estremi dell’atto metteremo solo l’anno di presentazione poichè gli estremi del contratto li sapremo solo dopo averlo presentato. Si compila poi il codice tributo con 115T poichè è il primo anno di registrazione. Si mette poi la cifra da pagare, si scrive sia in cifre che in lettere. Dopo si fa firmare al proprietario e si va a pagare. Una copia del versamento pagato andrà allegata al contratto di locazione da presentare all’agenzia delle entrate.

Per concludere, è importante ricordare che l’imposta di registro si paga anche su altri contratti, come il comodato d’uso, e quindi è importante conoscere questa procedura.

Se la propria banca non consente la rinegoziazione del mutuo casa, in base ai decreti Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario, si può interrompere il rapporto a costo zero, usufruendo della surrogazione (o surroga).

La surroga è la procedura con cui il mutuatario stipula un nuovo mutuo con un’altra banca, la quale compie tutti gli atti, per conto del mutuatario stesso, chiedendo alla vecchia banca di chiudere il mutuo, divenuto troppo oneroso, che viene quindi “surrogato” (cioè fatto proprio) dalla nuova banca. Viene surrogata anche l’ipoteca, con il vantaggio che la sua mancata cancellazione evita di dover pagare le imposte e gli oneri notarili relativi a una nuova ipoteca.

Con la surroga è possibile cambiare sia il tipo di tasso sia la sua misura (spread), come pure la durata del contratto. Non si può invece modificare la somma mutuata, che non può essere aumentata.

Le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura né possono impedirla. Occorre però un nuovo atto notarile, le cui spese sono a carico della nuova banca. Infatti la legge Finanziaria 2008 stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, per penali e oneri di qualsiasi natura. Stabilisce inoltre che la vecchia banca deve collaborare con la nuova per velocizzare e semplificare le pratiche relative alla surroga, fornendo tutta la documentrazione necessaria.

L’operazione dev’essere a costo zero per il cliente. Tutti i costi (compresi quelli notarili) sono a carico della nuova banca (salvo il fatto che questa troverà il modo di recuperarli “spalmandoli” sulle voci del nuovo contratto).

La surroga può essere realizzata in tre modalità diverse, a seconda del grado di collaborazione tra le banche e il mutuatario:
La modalità più semplice comporta la stipula di un unico atto con la partecipazione del mutuatario, della vecchia e della nuova banca.
La seconda modalità prevede due atti: la stipula del nuovo mutuo e di un altro atto che comprende la quietanza con cui si estingue il mutuo precedente e la surroga vera e propria dell’ipoteca preesistente.
L’ultima modalità è la più complessa e si realizza in tre passaggi: la stipula del nuovo mutuo, l’atto di quietanza e l’atto di surroga.

Dal punto di vista fiscale il cliente conserva il diritto a detrarre gli interessi, se gli spettava sul mutuo originario, e non paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né alcuna altra imposta (registro, bollo, ipotecaria) per la surroga.

l tasso di interesse è il prezzo che si paga per avere i soldi in prestito. Risulta essere il costo principale ed è il motivo che fa scegliere un mutuo rispetto ad un altro. L’offerta è sicuramente più ampia del passato (anche se non sempre più trasparente). I contratti di mutuo, oltre alle durate differenti, sono diversi anche per il tipo di tasso applicato.

La scelta del tasso di interesse è un passaggio fondamentale sulla decisione di stipulare un mutuo per l’acquisto della casa. I motivi sono diversi e vanno dalle attese sull’andamento dell’economia alle aspettative sulla crescita del proprio reddito, ma anche alla preferenza per la sicurezza di una rata fissa.

In origine esisteva solo il tasso fisso, valido per tutta la durata del mutuo, che consentiva di prevedere con esattezza gli importi di ciascuna rata. Successivamente il tasso fisso cominciò a mostrare i suoi difetti: il cliente rischiava di pagare rate sempre più costose se i tassi scendevano, ma soprattutto le banche venivano danneggiate se i tassi salivano. Le banche hanno così introdotto il tasso variabile, cioè l’interesse che il cliente paga sul mutuo non è fisso ma soggetto alle oscillazioni di un tasso di riferimento (Euribor) al quale il tasso è agganciato. L’Euribor può alzarsi, facendo aumentare le rate, o calare, riducendo l’importo delle rate.

A questi si aggiunge una maggiorazione (o scarto, o margine) più o meno grande, chiamato spread, che ogni banca decide di aggiungere quale proprio ricavo. Lo spread viene pagato dal cliente, e chiaramente più alto è lo spread, più costoso è il mutuo.

Lo spread pertanto rappresenta la remunerazione per la banca ed è espresso da un valore percentuale che oscilla mediamente tra lo 0,5% e il 2%. Lo spread, sommato al tasso di riferimento di mercato (Euribor, nel caso del tasso variabile o Eurirs per il tasso fisso), determina il tasso di interesse applicato al mutuo. Nel settore mutui ogni banca può applicare uno spread diverso dalle altre banche e spesso la differenza delle condizioni sono sostanziali. Una ricerca delle migliori condizioni adeguate alle proprie esigenze può fare risparmiare molti euro.

Gli index fund (o fondi indicizzati o anche fondi replica) si trovano all’opposto dei fondi attivi, i quali hanno l’obiettivo di battere il benchmark. Gli index fund sono fondi a gestione passiva che replicano fedelmente un indice acquistando tutti i titoli che compongono il sottostante. Sono nati prima degli Etf (Exchange traded fund), ma la strategia di investimento è la stessa.

Negli Usa la quota di risparmio gestita dagli index fund è in costante crescita. Il primo fu lanciato nel 1971 dalla Wells Fargo solo per investitori istituzionali. Nel 1976 il gruppo Vanguard istituì, per la clientela retail (piccoli risparmiatori), il First Index Investment Trust indicizzato allo SP500, oggi conosciuto come Vanguard 500 Index Fund, con un patrimonio di circa 100 miliardi di dollari.

In Italia i fondi indicizzati non sembrano suscitare l’entusiamo nè dei gestori nè degli investitori. I fondi a gestione passiva sono pochi, ed è un peccato perchè potrebbero allargare le scelte a disposizione dei risparmiatori, anche perchè investono in modo efficiente e poco costoso negli indici di mercato, e sono validi strumenti sia per il risparmiatore sia per i gestori. Sarebbero una valida alternativa agli Etf se non fosse che non si possono quotare in Borsa, a causa della diversa fiscalità, diventando a tutti gli effetti degli Etf. Inoltre, anche le banche non hanno alcun incentivo a proporre ai clienti strumenti di investimento con commissioni di gestione molto più basse dei quelle dei fondi comuni a gestione attiva.

Fino a qualche anno fa, la scarsa presenza degli index fund italiani obbligava i risparmiatori che disponevano di un piccolo capitale ad investire nei fondi attivi, sopportando spese e commissioni di gestione molto alte. Oggi i risparmiatori che desiderano diversificare il loro investimento, soprattutto azionario, replicando un determinato indice, hanno la possibilità di acquistare gli Etf.

Ma quali sono le differenze tra gli index fund e gli Etf?
Gli Etf sono prodotti quotati in tempo reale in Borsa come una qualsiasi azione. Per cui può essere negoziato negli orari di Borsa con un preciso prezzo di acquisto e di vendita attraverso un ordine dato al proprio intermediario, anche online. Nel caso degli index fund (e dei fondi comuni in generale), invece, il controvalore dell’operazione sarà quello determinato alla chiusura di ogni giornata dalla società di gestione, che stabilisce il valore della quota del fondo in base ai prezzi dei titoli in portafoglio. Quindi, con gli Etf, al contrario degli index fund, è possibile fare vero e proprio trading.
Gli Etf hanno commissioni di gestione molto basse, in media dello 0,40%. A queste bisogna aggiungere le spese per eseguire l’operazione, che sono le stesse richieste nella compravendita di azioni. Infine bisogna anche considerare la differenza tra prezzo denaro (di acquisto) e prezzo lettera (di vendita), che generalmente si dovrebbe mantenere entro lo 0,20%. Gli index fund prevedono di solito solo costi di gestione simili agli Etf, ma per comprare e vendere quote non sono richieste commissioni.

Si tratta quindi di investimenti molto interessanti.

Quando si devono effettuare pagamenti con elevate somme di denaro, che quindi è meglio non portare nel portafoglio, possiamo avvalerci di un importante strumento bancario che è l’assegno circolare.

A differenza dell’assegno bancario, che può anche essere scoperto, l’assegno circolare si basa su un deposito sicuro effettuato da chi ha richiesto l’assegno. In pratica si va in banca, si versano dei soldi, e questa vi da in cambio un assegno, relativo alla somma che avete versato.

La persona che deve riscuotere la somma pattuita deve quindi recarsi in banca, una qualsiasi filiale di quella che ha emesso l’assegno, e presentare un documento di identità e il codice fiscale insieme naturalmente all’assegno che è nominale e non trasferibile. La procedura è spiegata più nel dettaglio in questa guida sull’assegno circolare.

A differenza quindi dell’assegno bancario, l’assegno circolare si basa sul fatto che non è trasferibile e che chi lo richiede deve avere pronta sul posto la somma in denaro contante che vuole scambiare con l’assegno. La comodità nell’utilizzo dell’assegno circolare è infatti dettata dal fatto che non può essere rubato come le normali banconote.

Questo tipo di assegno è spesso usato per comprare immobili, auto, o pagare stipendi, in pratica per tutte quelle cose in cui occorre una notevole somma di denaro che certo non è il caso di portare in tasca. Inoltre è un mezzo di pagamento ben accetto da tutti, perchè è rapido è sicuro, non soggetto ne a frodi ne ha esperienze sgradevoli.

Il metodo di pagamento con assegno circolare è poi tracciato, come i pagamenti con bancomat e carta di credito, ed è quindi rintracciabile dalle autorità competenti. I malandrini non potranno così commettere illeciti facendo circolare questo metodo di pagamento.

Risulta essere senza dubbio richiesto e valorizzato, come lo è anche la moneta elettronica, sia dalle banche che dalle istituzioni, perchè crea meno confusione e c’è meno pericolo che i falsari ci mettano lo zampino. Sostituire tutta la moneta cartacea in titoli e moneta elettronica è infatti uno degli obiettivi che i governi si prefiggono.