Se la propria banca non consente la rinegoziazione del mutuo casa, in base ai decreti Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario, si può interrompere il rapporto a costo zero, usufruendo della surrogazione (o surroga).
La surroga è la procedura con cui il mutuatario stipula un nuovo mutuo con un’altra banca, la quale compie tutti gli atti, per conto del mutuatario stesso, chiedendo alla vecchia banca di chiudere il mutuo, divenuto troppo oneroso, che viene quindi “surrogato” (cioè fatto proprio) dalla nuova banca. Viene surrogata anche l’ipoteca, con il vantaggio che la sua mancata cancellazione evita di dover pagare le imposte e gli oneri notarili relativi a una nuova ipoteca.
Con la surroga è possibile cambiare sia il tipo di tasso sia la sua misura (spread), come pure la durata del contratto. Non si può invece modificare la somma mutuata, che non può essere aumentata.
Le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura né possono impedirla. Occorre però un nuovo atto notarile, le cui spese sono a carico della nuova banca. Infatti la legge Finanziaria 2008 stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, per penali e oneri di qualsiasi natura. Stabilisce inoltre che la vecchia banca deve collaborare con la nuova per velocizzare e semplificare le pratiche relative alla surroga, fornendo tutta la documentrazione necessaria.
L’operazione dev’essere a costo zero per il cliente. Tutti i costi (compresi quelli notarili) sono a carico della nuova banca (salvo il fatto che questa troverà il modo di recuperarli “spalmandoli” sulle voci del nuovo contratto).
La surroga può essere realizzata in tre modalità diverse, a seconda del grado di collaborazione tra le banche e il mutuatario:
La modalità più semplice comporta la stipula di un unico atto con la partecipazione del mutuatario, della vecchia e della nuova banca.
La seconda modalità prevede due atti: la stipula del nuovo mutuo e di un altro atto che comprende la quietanza con cui si estingue il mutuo precedente e la surroga vera e propria dell’ipoteca preesistente.
L’ultima modalità è la più complessa e si realizza in tre passaggi: la stipula del nuovo mutuo, l’atto di quietanza e l’atto di surroga.
Dal punto di vista fiscale il cliente conserva il diritto a detrarre gli interessi, se gli spettava sul mutuo originario, e non paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né alcuna altra imposta (registro, bollo, ipotecaria) per la surroga.
